小区广告收益多 业主争分享权

　　“占据了公共资源，收益却是一笔糊涂账，那业主岂不成了‘冤大头’？”最近一段时间，针对小区里的户外广告收益，朗晴轩一帮热心业主手持《物权法》与物业管理处进行了多番争论。记者近日调查发现，小区户外广告、路面停车位以及摆摊等占据公共资源所获得的收益，对于绝大多数小区的业主来说，都是一本糊涂账。甚至不少业主根本不清楚，原来这些收益自己也应当“分享”。

　　小区广告收益成糊涂账

　　房产、汽车、医疗、家政、搬家……近年来，五花八门的广告纷纷进入居民小区，出现在许多市民的视野中。然而其背后隐藏的庞大“隐形收入”，却甚少业主能得知。近期，朗晴轩的业主宋先生，便与一帮热心业主联合起来，希望能弄清楚小区广告每年的总收益，以及这些收益用在何处。

　　朗晴轩小区于2005年建成，2006年开始陆续有业主入住，但小区真正成立业委会是在去年的6月份。业委会成立之前，小区业主与物业管理公司有一份物业协议，说明小区公共收益的受益者是全体业主。

　　在去年6月份，小区业委会成立之后，本来可以跟物业管理公司协商，签署新的物业协议。但因为种种原因，业主与物业管理处之间沿用了旧版的物业协议。眼看小区的设施日益破损，但物业管理公司总是以众多理由推脱不予更换。宋先生与一帮业主想到利用小区广告的收益，来维修破损的公共设施。

　　“在整个朗晴轩，大概有59台电梯。这些电梯间的广告牌，一年可带来的收益有15万左右。”宋先生说。

　　“整个朗晴轩一共将近1700户业主，业主们缴纳的维修基金有400多万。但由于业委会一直没有正常运作，这笔维修基金根本无法使用。就算能用，也不是长久之计，毕竟钱就这么多了。”宋先生认为，小区每年的广告收益，均应该用于小区的日常维护，不能给物业管理公司当做额外收入。

　　然而，物管公司给记者的说法是，它们将这笔收入用于弥补物管的亏损，钱最终还是用在了业主的身上。不过，上述说法显然无法得到业主们的认同。

　　尚未和解业主欲力争到底

　　小区的户外广告，仅仅是物业管理公司“灰色收入”中的一角。

　　在经过与物业公司的多番争论后，有业主开始查找各种相关法律条文。查询之后他们才发现，除了小区的户外广告外，路面停车费、摆摊费，乃至游泳池出租等占据公共资源所获取的收益，物业管理公司均应用在小区的日常维护上。

　　但与户外广告相同，上述收益同样是一笔糊涂账。宋先生说，物业管理处的隐形收益，最大头的要算地面停车位。在朗晴轩，地面停车位大概有180个，车辆过夜收费每辆7元。现在该小区的地面停车位每晚都停满车，如此算下来，物管处一年的收益将近36万。

　　“所有的收益加起来，物业管理处一年总收入大概有60万。但这些钱究竟用在哪里？现在只有物业管理处说得清。”宋先生说，早前在业主们的压力下，物管公司简单弄了收支表，但业主们认为当中算少了10多万收益。

　　到现在，朗晴轩有关公共收益的问题，业主们和物管处还没有达成和解。

　　盼公共收益用于公共维护

　　占据了公共资源，收益却是一笔糊涂账，这样的冲突并非仅仅发生在朗晴轩。记者近日走访市内10余个新旧楼盘发现，基本没有一个物业公司会主动公开公共收益的账单。另外，许多小区业主并不知道，原来占据公共资源所收取的费用自己也应当分享。

　　在中信凯旋蓝岸，每个小区的电梯墙壁上都常年贴着各种类型的广告。小区里也林立着各种户外广告牌。不过通过这些途径所收取的钱，小区物管基本从不公布。

　　新小区尚且如此，市内各个旧小区的公共收益更是混乱。在石岐的岐乐花园，与朗晴轩一样拥有众多地面停车位。除了物业公司固定收费外，不少保安也私底下收费，两者的收费标准相差30元/月。

　　“每天晚上地面停着这么多辆车，物管公司一年少说也得收十多万吧。这些钱究竟去了哪里，我们小区的滑梯老早就坏了，许多健身设施也已经生锈，如果有这笔钱，我们完全可以把小区修整一下。”提到小区的公共资源收益，岐乐花园业主张先生感慨道。

　　律师说法

　　楼盘内的公共收入一般归所有业主所有。但具体到每个楼盘，公共面积所取得的营业性收入的归属问题，都是由物业公司和业主进行协商解决，建议一切以《物权法》为准。

　　一个小区的公共场所，如果约定了产权归开发商所有，那开发商有权收取通过该场所获取的收益；但如果产权归业主所有，开发商就不能擅作主张。倘若物业公司或者开发商违反规定，擅自出租并获得收益，业主们可通过业委会与公司协商，要求他们公开收入与用途，甚至向他们索回属于业主的部分。

　　———市消费者委员会法律顾问黄磊律师

　　《物权法》规定

　　物业公司把公共区域出租做广告，必须事先与业主商量；至少经过50%的业主同意，才能对外出租；广告位出租收益应属于全体业主所有，或列举名目用于除物管之外的小区公共空间的建设。